Hvad er et boliglån?
Et boliglån er en fællesbetegnelse for de lånetyper, hvor du optager gæld og stiller din bolig som sikkerhed. Sikkerheden betyder, at långiveren kan gøre krav i boligen, hvis lånet ikke bliver betalt, og netop derfor er renten på et boliglån typisk lavere end på lån uden sikkerhed.Boliglån bruges både når du skal købe bolig, og når du allerede ejer en bolig og vil låne op i din friværdi. På denne side får du overblik over de forskellige typer, hvad et boliglån koster, og hvordan du vælger det rigtige til din situation.
De forskellige typer boliglån
Der findes flere slags boliglån i Danmark. De adskiller sig på hvem der udsteder lånet, hvor meget du kan låne, og hvordan renten fastsættes.
- Realkreditlån udstedes af realkreditinstitutter og finansieres gennem obligationer. De har ofte den laveste rente, men også de strengeste krav til både bolig og låntager. Læs mere om realkreditlån.
- Banklån udstedes af din bank og bruges ofte til den del af boligkøbet, som realkreditlånet ikke dækker.
- Pantebrevslån udstedes af ejendomskreditselskaber, der ligesom banker er under tilsyn af Finanstilsynet. De er et fleksibelt alternativ, når realkredit eller bank ikke er en mulighed. Læs mere om pantebrevslån og ejendomskreditlån.
- Andelsboliglån bruges til at finansiere en andelsbolig, hvor du ikke kan få realkreditlån. Læs mere om andelsboliglån.
Alle disse lån er i bund og grund baseret på et pantebrev, som er den aftale, der giver långiveren sikkerhed i boligen.
Hvad kan du bruge et boliglån til?
Et boliglån kan både bruges til at komme ind i en bolig og til at udnytte værdien i en bolig, du allerede ejer.
- Køb af bolig. Skal du købe hus, lejlighed, sommerhus eller andelsbolig, dækker boliglånet hovedparten af prisen. Se mere om huslån, lån til huskøb og lån til sommerhus. Er det dit første køb, kan du læse vores guide til førstegangskøbere.
- Lån i friværdi. Ejer du allerede en bolig, kan du låne op i forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der står i den. Det kaldes lån i friværdi og bruges typisk til renovering, samling af dyr gæld eller et tillægslån.
- Nedsparing som pensionist. Har du opbygget en stor friværdi, kan et nedsparingslån med afdragsfrihed give adgang til pengene uden at sælge boligen.
- Erhverv. Skal du finansiere en erhvervsejendom, gælder mange af de samme principper. Se lån til erhvervsejendomme.
Hvad koster et boliglån?
Prisen på et boliglån er mere end bare renten. Når du sammenligner lån, bør du se på disse faktorer:
- Rente. Prisen for at låne pengene. Jo lavere rente, jo billigere lån, alt andet lige.
- ÅOP. De årlige omkostninger i procent. ÅOP samler rente og gebyrer i ét tal og er den bedste måde at sammenligne to lån på.
- Hovedstol. Det beløb, du reelt låner.
- Stiftelsesomkostninger. Hvad det koster at oprette lånet, for eksempel etableringsgebyr og tinglysningsafgift til staten.
- Løbetid. Hvor længe du betaler på lånet. Lang løbetid giver lavere ydelse, men højere samlede omkostninger.
- Renteprofil. Om lånet har fast eller variabel rente.
- Indfrielsesvilkår. Hvor frit du kan indfri eller omlægge lånet, og om långiveren selv kan opsige det.
Et godt udgangspunkt er at se på dit rådighedsbeløb, altså hvad du har tilbage hver måned efter faste udgifter, før og efter at lånet er optaget.
Fast eller variabel rente?
Med fast rente kender du ydelsen i hele løbetiden, fordi långiveren bærer risikoen for fremtidige rentestigninger. Det giver tryghed, og fast rente er den mest populære til boligkøb, fordi rådighedsbeløbet er kendt.
Med variabel rente er det dig, der bærer renterisikoen. Falder renten, bliver dit lån billigere. Stiger den, stiger din ydelse. Variabel rente kan derfor både give et billigere og et dyrere lån over tid.
Med eller uden afdrag?
De fleste betaler afdrag og nedbringer dermed gælden over tid. I nogle tilfælde giver afdragsfrihed mening, for eksempel hvis du har en stor friværdi og ønsker et lavere månedligt beløb, eller hvis du kommer med en stor udbetaling til købet. Afdragsfrihed sænker ydelsen på kort sigt, men du betaler mere i rente over lånets levetid.
Boliglån når banken har sagt nej
Mange oplever at få afslag i banken, selvom økonomien er sund, fordi banker ofte vurderer ansøgere ud fra faste kasser. Her kan et boliglån uden om banken i form af et pantebrevslån være en vej videre. Renten er højere end på et realkreditlån, men lånet vurderes ud fra en helhedsbetragtning af både dig og boligen.
Sådan vælger du det rigtige boliglån
- Afklar dit behov. Skal du købe, eller skal du låne op i en bolig, du allerede ejer?
- Find ud af hvad du kan låne. Det afhænger af boligens værdi, din økonomi og din udbetaling.
- Sammenlign på ÅOP, ikke kun rente. Det er den eneste måde at sammenligne to lån fair.
- Vælg renteprofil. Fast rente for tryghed, variabel for fleksibilitet.
- Tjek vilkårene for indfrielse. Kan du frit indfri og omlægge lånet senere?
Beregn dit boliglån
Vil du have et hurtigt overblik, kan du beregne dit boliglån og se den månedlige ydelse, eller beregne din friværdi, hvis du vil låne op i en bolig, du allerede ejer.
